Wann erkennt das Finanzamt eine kürzere Nutzungsdauer von Gebäuden an?
Die Finanzverwaltung in Baden-Württemberg hat die Bearbeitung, in denen eine kürzere Nutzungsdauer von Gebäuden geltend gemacht wird wieder aufgenommen, aber nur unter strengen Voraussetzungen!
Warum ist die kürzere Nutzungsdauer steuerlich relevant?
Eigentümer können bei vermieteten Immobilien die Anschaffungskosten über die Abschreibung (AfA) steuermindernd geltend machen. Das Finanzamt geht von einer 50-jährigen Nutzungsdauer aus, entsprechend einer jährlichen AfA von 2 %. Wer nachweisen kann, dass ein Gebäude tatsächlich kürzer nutzbar ist, darf eine höhere jährliche Abschreibung ansetzen und damit schneller steuerliche Vorteile realisieren!
BFH-Urteil vom 23. Januar 2024: Ein Meilenstein, aber kein Freifahrtschein!
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit seinem Urteil vom 23. Januar 2024 klargestellt, dass Gutachten zum Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nur unter bestimmten Voraussetzungen durch die Finanzverwaltung anerkannt werden können.
Wichtige Voraussetzungen für die Anerkennung von Gutachten:
- Das Gutachten muss auf einer Vor-Ort-Besichtigung des Gebäudes basieren
- Vor-Ort-Besichtigung muss im Gutachten dokumentiert sein
- Erstellung durch qualifizierten Sachverständigen erforderlich (Als qualifizierte Sachverständige gelten öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Wertermittlung von Grundstücken, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle zertifiziert worden sind)
Von der DAkkS sind folgende Stellen akkreditiert:
- EIPOSCERT GmbH, Dresden,
- Sprengnetter Zertifizierung GmbH, Bad Neuenahr-Ahrweiler,
- DIA Consulting Aktiengesellschaft DIAZert, Freiburg,
- HypZert GmbH, Berlin,
- Institut für Qualitätssicherung & Zertifizierung GmbH & Co. KG – IQ-ZERT, Sankt Augustin,
- Hochschule Anhalt izert Zertifizierungsstelle für Immobilienbewertung, Dessau-Rosslau.
Nur Gutachten von Gutachtern, die von einer der oben genannten Zertifizierungsstellen zertifiziert wurden, können als Nachweis anerkannt werden!
Auswirkungen auf die Kaufpreisaufteilung
Wird eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer anerkannt, ist diese auch bei der Kaufpreisaufteilung zu berücksichtigen. Dies kann zu einer Verminderung des Gebäudeanteils und damit zu einer Reduzierung des AfA-Volumens führen. Die Finanzverwaltung berücksichtigt die kürzere Nutzungsdauer grundsätzlich auch dann, wenn sie erst nach dem Erwerb nachgewiesen wird. Die verminderte Abschreibung wird dann ab dem verfahrensrechtlich ersten offenen Jahr berücksichtigt.
