Neues BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026

Das Bundesministerium der Finanzen hat mit Schreiben vom 26. Januar 2026 die steuerliche Abgrenzung von Erhaltungsaufwand, Anschaffungs- und Herstellungskosten bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden neu und umfassend geregelt. Das Schreiben ersetzt die bisherigen BMF-Schreiben aus den Jahren 2003 und 2017 und ist in allen noch offenen Fällen anzuwenden.

Die wichtigsten Grundsätze im Überblick:
Erhaltungsaufwand, wie typische Reparaturen und laufende Instandhaltungsmaßnahmen, bleibt grundsätzlich sofort als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abziehbar. Demgegenüber liegen Anschaffungskosten vor, wenn Maßnahmen ein Gebäude erst in einen betriebsbereiten Zustand versetzen oder für die konkrete Zweckbestimmung des Erwerbers nutzbar machen. Herstellungskosten entstehen bei Neubau, Erweiterungen, Vollverschleißsanierungen oder einer wesentlichen Verbesserung, die den Gebrauchswert des Gebäudes deutlich erhöht.
Besondere Aufmerksamkeit verdient die Regelung zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten: Aufwendungen innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb, die ohne Umsatzsteuer, mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes betragen, sind steuerlich nicht sofort abziehbar, sondern nur über die Absetzung für Abnutzung (AfA) zu berücksichtigen. Ausgenommen sind lediglich bestimmte Erweiterungen und übliche jährliche Erhaltungsarbeiten. Ein späteres Über- oder Unterschreiten der 15-%-Grenze kann dabei rückwirkende steuerliche Korrekturen auslösen.
Bei sogenannten Mischmaßnahmen, also Maßnahmen, die sowohl Erhaltungs- als auch Herstellungselemente enthalten, sind die Kosten grundsätzlich aufzuteilen. Hinsichtlich der Feststellungslast gilt: Das Finanzamt trägt zwar die Beweislast, doch bei fehlender Feststellbarkeit des ursprünglichen Gebäudezustands treffen den Steuerpflichtigen erhöhte Mitwirkungspflichten.

Welche Risiken bestehen für Eigentümer?
Besonders risikobehaftet sind Sanierungen in Raten, da diese in der Gesamtschau die relevanten Schwellenwerte überschreiten können. Ebenso kritisch zu bewerten sind Standardhebungen in den Bereichen Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster, da diese regelmäßig als wesentliche Verbesserung eingestuft werden. Hinzu kommt, dass umfangreiche Investitionen kurz nach dem Erwerb erfahrungsgemäß besonders häufig in den Anwendungsbereich der anschaffungsnahen Herstellungskosten fallen. Bei gemischt genutzten Gebäuden ist die steuerliche Beurteilung zudem für jeden Gebäudeteil gesondert vorzunehmen.

Was sollten Eigentümer jetzt tun?
An erster Stelle steht eine sorgfältige Prüfung. Maßgeblich sind insbesondere der Anschaffungszeitpunkt, der ursprüngliche Zustand des Gebäudes, der geplante Umfang der Maßnahmen sowie die Dreijahresfrist und die 15-%-Schwelle ohne Umsatzsteuer. Ebenso wichtig ist eine lückenlose Dokumentation. Vorher-/Nachher-Zustand, Rechnungen, Architektenhonorare und technische Gutachten sollten vollständig gesichert werden, um die steuerliche Einordnung im Zweifelsfall nachvollziehbar belegen zu können. Bei kombinierten Maßnahmen empfiehlt sich darüber hinaus eine technische und wirtschaftliche Kostentrennung.

Wir empfehlen, frühzeitig steuerlichen Rat einzuholen, insbesondere bei größeren Sanierungsvorhaben, bei Maßnahmen kurz nach dem Erwerb oder bei Standardhebungen, um spätere steuerliche Nachteile zu vermeiden.

Haben Sie Fragen zum neuen BMF-Schreiben oder zu einer konkreten Maßnahme an Ihrem Gebäude? Sprechen Sie uns gerne an.